断供——洗牌终于开始了

    连续三年大幅上涨的深圳房价在2007年第4季度开始出现全面下跌。深圳曾作为中国城市房价劲涨“兵团”中的领军者，现在成为全国城市中跌幅最大的一个。 截止2008年5月深圳房价跌幅超过40%。这就意味着你手中的房子对于银行的贷款已经是负资产。

    英郡年华是深圳市的一个楼盘，李小姐今年初在这里通过按揭买了一套40多平米的一居室，购买英郡年华的单价是11000多元，很多早一点购买的业主价格更高，最高的是13000多元，但是现在，这里新开的英郡年华三期售价只有6888元（还送精装修，全套家电，每10户送一车），跌幅超过了40%。 这套房子已经是实实在在的负资产，因为这套房子30万元都卖不到，但是她却欠了银行40多万元的贷款，如果她继续养这套房，还贷加利息一共要付给银行100万元左右。

    断供目前还仅限于珠江三角一带，但是，如果房价持续下跌，断供肯定是大规模的，怎样来看断供中三方关系人开发商、银行、买房者（主要是炒房客）的原因。断供是长久以来房价虚高，才导致今天的泡沫破灭。

    首先是开发商非法手段抬高房价：

    一位房地产业权威人士告诉记者，“房贷三假”情况，尤其是为首的“假按揭”，在业内是一种很普遍的“融资方式”。“假按揭”所用手段包括： 开发商威逼利诱公司员工，使其提供身份证、签名等个人信息。某银行郑州分行一工作人员证实，郑州有些房地产开发商为了回笼资金，出现过用员工身份证办理“假按揭”的现象。因开发商的资金链没有断裂，所以问题还没有暴露；利用开发商、销售人员的亲朋关系。将部分未售房产通过自己亲戚和朋友的名义买上，由开发商自己找单位开个人收入证明以及收集个人相应贷款材料，从而达到银行放款到开发商名下的目的。有偿购买“业主”信息。开发商给每张身份证持有人一定报酬，大概在数千元左右，由持有人在贷款合同上签字。开发商承诺对方无需交纳首付，而且在办房产证前的按揭款由开发商负责。

    “考察人”暗中配合。按照规定，银行发放按揭贷款，要贷款人提供收入证明，考察其有无偿还能力，还要实地察看贷款人购买的住房。事实上，银行通常委托中间方审查借款人的信用资格。这其中为少数“考察人”留下暗箱操作的空间。

    房地产人士称，一个手中只有500万元资金的开发商，完全有胆量去操作几个亿的房地产项目。他可以先提高房子售价，然后把开发中的房子按其售价标准抵押，从一家银行贷款2000万元，再用这2000万元中的1000万元开发售价更高的房子，并找另一家银行抵押贷款4000万元。如此滚雪球般在各银行间反复“假按揭”，不仅推高了房价，还让开发商拥有了一堆令人羡慕的“优质资产”——房子。一些开发商凭借这些“优质资产”，可以源源不断地从银行“掠夺”更多贷款。

    “假按揭”已成为个人住房贷款最主要的风险源头。上述房地产人士还向记者透露了“假首付”和“假房价”的内情。所谓的“假首付”，指的就是房地产开发商为了增加其住房销售，以垫付首付款，或分期支付首付的方式，让购房者从商业银行获得按揭贷款。开发商“假首付”的最终目的是骗取银行贷款，这意味着房地产开发商的风险将向商业银行转嫁，在购房者成功申请个人按揭贷款之后，开发商也将实现销售回笼，前脚偿还开发贷款，后脚获利走人，而房地产的市场风险由购房者和商业银行来承担。

    而“假房价”就是房地产开发商为了套取更多的资金，以虚假的方式把所销售住房的价格提高，从而得以以购买者名义从商业银行获得更多的按揭贷款。

    郑州曾发生过一次有名的“三假”——康明置业“东明花园”假按揭事件。康明(郑州)置业有限公司靠假按揭骗走省会4家商业银行约2亿元资金，而购买了东明花园的许多业主发现，自己花钱购买的房子还被康明置业重复卖给了张三或李四。最后开发商人跑了，钱没了，可怜的是业主和银行。

    再看银行扮演的“万恶之源”：

    业内人士称，开发商再有能耐，如果没有银行“疏忽”，空手套白狼的事是做不成的。就目前贷款而言，住房贷款是偿还率最高的，各商业银行为争夺这一低风险的业务，不仅不同的银行之间争夺“黄金”客户，而且同一银行不同分支机构之间也在争夺。为了能争取到“大客户”，各商业银行纷纷施以“快捷、贴心”服务，对按揭的审批主要是一种“形式审查”。

    中信银行郑州分行一位负责人也证实，银行发放贷款都有一定的操作规程，只要严格地按照规定办，风险不会太大。但各家银行都把个人住房贷款视为“优质业务”，加上有住房作抵押，在“跑了和尚跑不了庙”的心理之下，银行方面在一定程度上放松了对个人住房贷款的尽职审查。国家规定，个人房贷首付不能低于20%，但实际上，很多人可以用零首付或者低于10%的首付获得贷款。

    更有胜者，炒房客于银行勾结，非法贷款炒房。李先生有11套房子供，是炒房无疑。而且是有一定资金实力的人，但是都要从银行贷，这就是典型的空手套白狼，这么多贷款，他用什么抵押，或是什么担保？他是在用循环担保抵押，即用A套房抵B套房，用B套房抵押C套房，这样的贷款都是在一家银行贷，但是银行在知情的情况下，照贷不误用。据统计2006年至2007年深圳的炒房客占购房比例的35%。

    看看断供后三方需要承担的风险。首当其冲是银行，也是最活该的承担自己 “内控制度不严，导致内外勾结”，所带来的风险。今年上半年全市大部分银行个人住房贷款业务均呈现负增长，也就说，银行贷出去的房贷还没有收回来的房贷资金多。没有考虑资金的时间惯性，贷出去的再少也是个出字，但进项一般是20～30年才能完成个人房贷，如果要持平，贷出的资金估计是原来放贷额度的1/30，

    某银行郑州分行一负责人告诉记者，为了防止类似情况，他们规定，每一笔房屋按揭贷款业务，信贷员必须要与贷款申请者见面，而且必须面对面地签订贷款合同；对于新收到的房屋按揭贷款申请，由信贷工作人员到单位核实收入证明，通过公安机关核实贷款者真实身份。对于已经办理完按揭房贷的，还要逐个检查一遍相关材料；此外，只对银行认定的优质楼盘发放按揭贷款，拒绝与完全靠回笼资金维持生存的房地产开发商合作。